Quelle est la solution pour baisser le coût des investissements face à des taux de crédit qui remontent en flèche ?
Deux raisons majeures freinent sensiblement l’accès à des biens immobiliers pour les particuliers : la nouvelle hausse des taux de crédit et la constante augmentation des prix de l’immobilier (tant pour les biens anciens que neufs).
Pour limiter l’impact de ces hausses sur les coûts de l’emprunt, le choix le plus judicieux semble être: la négociation à la baisse des tarifs de l’assurance d’un prêt immobilier, avec pour objectif de restreindre au maximum ses frais qui représentent une part importante des mensualités.
Quel est le coût d’une assurance emprunteur ?
En quelques chiffres, on peut dire que les frais rattachés à une assurance emprunteur représentent entre 5 et 16 % du coût total du crédit. Sur une année, ils constituent en moyenne entre 0,09 % et 0,65 % du capital emprunté et de 1 % à 1,4 % du montant des mensualités de remboursement.
Selon le mensuel 60 millions de consommateur, certains des organismes proposant des assurances emprunteur, la plupart du temps les banques, fixent leurs tarifs sur la somme de capital emprunté. Les offres des courtiers et compagnies d’assurance utilisent quant à elles les mécanismes des primes variables (cotisations importantes pour les premières années de remboursement qui diminuent progressivement, pour en fin de contrat atteindre un somme insignifiante).
Si vous économisiez sur l’assurance?
Une innovation majeure apparaît dans le secteur des assurances emprunteurs : l’augmentation de la concurrence et donc un choix plus large s’offrant au client. Cette innovation est due en partie aux pressions exercées par les associations de consommateurs, mais surtout à l’application de la loi Lagarde (entrée en vigueur le 1er septembre 2010).
Auparavant, l’emprunteur devait obligatoirement prendre l’assurance standard (contrat « groupe ») proposée par la banque dans laquelle il contractait son emprunt. Désormais, le client choisit librement son assurance, cependant les garanties offertes par cette assurance doivent être similaires à celles proposées par le préteur.
La montée de cette concurrence s’accentue avec la mise en place de comparateurs et l’augmentation du nombre de courtiers. La clientèle est en mesure de comparer les différentes offres du marché grâce à des simulateurs en ligne.
Les garanties relatives à ce type de contrat
Si une personne souhaite réaliser un prêt immobilier, elle se doit de souscrire à une assurance emprunteur. En cas d’incapacité de remboursement de sa part, l’assurance prendra alors le relai pour le paiement des mensualités restantes.
Les garanties les plus souvent exigées par les banques sont : la garantie décès et la garantie contre la perte totale et irréversible d’autonomie (« PTIA »). D’autres établissements exigent également une couverture pour les incapacités ou les pertes d’emploi (garanties concernant les emprunteurs aux postes stables avec une certaine ancienneté).
Prenons l’exemple de la garantie chômage, dans certains cas, celle-ci permet le remboursement des mensualités, pour une durée déterminée, à hauteur de 50 à 80 %. La validité de certaines garanties ne commence qu’après une période de carence pouvant durer quelques mois. Les durées d’indemnisation, quant à elles, peuvent varier pour une même garantie selon le contrat auquel on a souscrit.
Que choisir : un contrat individuel ou collectif ?
Les contrats groupes (taux standards qui ne tiennent pas compte de l’âge de l’emprunteur) permettent d’assurer le plus grand nombre de personnes dans des conditions optimales, grâce à la mutualisation qu’ils opèrent.
Les contrats individuels quant à eux sont ajustés en fonction du profil et des conditions de vie de l’emprunteur (santé, métier, activités sportives?). « Plus l’emprunteur est jeune, plus les économies effectuées en ayant recours à un établissement extérieur seront manifestes ».
Cependant les emprunteurs plus âgés seront davantage attirés par les contrats de groupe, notamment par rapport à la simplicité du suivi de leur dossier (contrats prêt et assurance souscrits auprès de la banque).
Prenons l’exemple d’un couple jeune (26 et 31 ans), possédant un emploi stable (fonctionnaire cadre et employé) et ayant de bonnes conditions de vie (non fumeurs) décidant de contracter un prêt d’une valeur de 185 000 euros au taux de 3,65 % sur 22 ans. Le coût de l’assurance emprunt auprès de leur banque s’élèverait à 17 871 euros (taux moyen égal à 0,24 % sur le capital emprunté par an) contre 8 784 euros auprès du courtier Meilleurtaux.com (taux moyen égal à 0,11% du capital). Le couple pourra dès lors économiser 9 088 euros, soit plus de 50 % du coût de l’assurance.
L’assurance choisie ne vous convient plus : peut-on la changer en cours de route ?
Tout dépend de la date de constitution du contrat : si celui-ci a été signé avant l’application de la loi Lagarde, il sera impossible de changer d’assurance en cours de contrat, puisque l’emprunteur est dans l’impossibilité d’avoir recours à un organisme extérieur.
Désormais, avec le libre jeu de la concurrence dans ce secteur, les clients peuvent comparer plusieurs offres pour obtenir les meilleurs prix et d’avantages de garanties. Par exemple une couverture chômage ne peut être insérer dans le contrat en cours de prêt, il faudra donc que le client contracte une nouvelle assurance emprunteur. Cependant, le client devra toujours avoir le consentement de la banque auprès de laquelle il a souscrit son emprunt pour pouvoir changer de contrat.
Publié le 07 avril 2011.